地方に移住！宿、バーをやってみる！その意義とは
こんにちは、栃木在住30代夫婦のゆず＆カボス( @olivetrhm)です。
二人でブログを書いています。
来年はいよいよ宿泊事業をスタートさせます。
その前に二人でその【意義】について共有しようと思い、この記事を書いています。
意義とは、噛み砕いていうと何のためにやるのか？ということです。
今のうちから二人の意義を共有することによって、ピンチのときに踏ん張れると思い、記録に残しておこうと思った次第です。
では早速、箇条書きで述べていきます。
重要度が高い順にしています。
意義（何のためにやるのか！？）
１、子供たちとの時間を増やしたいから
２、子供たちに自分たちが好きなことで仕事をしている姿を見せたいから
３、田舎のほうが、子供たちがのびのびと生活できると信じているから
４、転勤などの理由で子供たちの生活環境を変えたくないから
５、会社の属さずとも、個の力でお金を稼げるようになりたいから
６、給与収入だけではなく、多角化を図り、収益源を増やしたいから
７、益子町が好きだから（益子焼、土祭などのイベント）
８、益子町には宿泊施設が少ないから
９、期間は限られるが、陶器市期間は集客が見込めるから
１０、宿泊事業は人を雇わず、自分たちの資産を活用すれば、利益率が高いから
１１、宿泊事業は主に夕方～翌日朝が労働時間のため、朝から夕方は空き時間になるから
１２、その空き時間に個室カフェ、もしくはブログの執筆など他の事業ができるから
１３、夫はバー経営をしてみたかったから
１４、宿泊事業とバー経営は親和性が高いから
１５、夫は飲んだら、すぐに寝たがるため、【泊まれるバー】があればいいと常にぼやいていたから
１６、人と話すのが好きだから（主に聞き役）、人との交流を図りたいから
１７、食べ物は基本朝食のみとすれば、在庫リスクを最小限にできるから
１８、予約制を基本とした事業にすれば、予定が立ちやすいから
１９、基本的に週末が繁忙期になるため、平日は勤めに出ることが可能だから
２０、自分たちのような子育て世代がどのような設備を必要としているか、実体験として推測できるから
まとめ
改めて、確認できたことは、やっぱり子供優先ですね。（１～４番）
今は、子供と一緒に笑って過ごす時間が少しでも長く続けば良いと思ってます。
多くの家庭では子供を養っていくために、子供を保育園に預けて、夫婦は共働きに出て、子供と過ごす時間を削っています。
教育費といった重くのしかかる費用負担は確かにありますが、なんでこんなに家族と過ごす時間を犠牲にしなければならないんだろうと、心から思います。
子供たちのそばで、
成長の過程を見届けてあげること。
それが私たち夫婦の幸せです。
私たち夫婦が幸せと感じているならば、きっとその思いは子供たちにも伝わり、
子供たちも幸せだと感じてくれるんじゃないかなと思っています。
５～２０は1～４を実現するための戦略、戦術です。
１～４はぶれずに行こう！
地方に移住！民泊（みんぱく）、カフェ、バーで稼ぐ！その⑧【融資、事業計画編】
こんにちは、カボス( @olivetrhm)です。
前回の記事では宿泊施設を建てる土地代について、住宅ローンを組めることが決まり、着工を目の前にしていたのですが、その土地が実は農地ということが判明し、
農地転用の手続きをとっている最中です。
前回記事はこちら👇
揉めに揉めましたが、現在、不動産屋さんが農転の手続きをとっており、
その事務処理待ちの状況です。
最短で今月末に完了する見込みではありますが、どうなるかはまだわかりません。
とはいえ、起業の準備を進めるために栃木県が主催している【創業希望者交流サロン】で講習を受け、非常にタメになったので皆さんにご紹介します。
創業支援おすすめの講習 税理士による【会計の基礎知識】
税理士の先生による講習で税金の話ばかりになるのかと思いきや、
【税金の話をぶっ通しで4時間やるのは意味がない】という先生の意向のもと、経営についても学ばせて頂き、印象に残った言葉がこちら。
この言葉はどういうことか説明する前にまずはこちらをご覧ください。
この二つの山を見て、こう問われたとします。
『二つの山のうち、どれかに宝が眠っています。
宝を取りに行ってください。』
右の山に行くのは当たり前じゃない？
そうだね。こと他人事となれば右の山に行くのは当たり前なんだけど、ビジネスの場合、左の山に行く人は少なからずいるみたい。
なんで！？全く理解できないけど
【起業する＝とりあえずやってみる】というふうに捉え、市場調査を一切せずに会社を興してしまうみたい。
市場調査！？
そう。ざっくりと言えば需要と供給。例えば、過疎地の学習塾とかね。子供のいない地域に子供向けの塾を営んでも結果が見えてるよね？
確かに.....市場調査かぁ。あんまり考えてなかったな。
過疎地の学習塾のように【宝】のない山で努力しても全く意味がないから、しっかり考えて行こう！
益子町の宿泊事業の市場調査をしてみた
実は私たちもこれからビジネスをやる益子町の市場調査なんて全然していませんでした。
どんなサービスを提供するか、価格はどうするか、集客はどうするか、くらいは考えていたのですが........
ダメな起業の典型ですね。
ということで、今更ですが益子町の宿泊事業の市場調査をしてみました。
※単位：人数
青色の線は益子町の訪れる旅行者数を示しております。（日帰り含む）
オレンジの線は益子町に宿泊した人数です。
やっぱり陶器市がある5月、11月は爆発的に伸びるね！
そうだね。日帰りの観光客はすごい偏りがあるけど、宿泊者数でみるとそこまで増減なくない！？8月なんて陶器市シーズンよりも宿泊者が多い！！
これは嬉しいサプライズでした。
先入観で宿泊者数も5月、11月以外は大きく落ち込むかと思いきや、
12か月のうち6か月間、陶器市のシーズンに匹敵する宿泊者がいるんです。
益子町の宿泊施設数は？
益子町の観光協会のホームページから益子町の宿泊者数を確認すると、
下記の通り9施設です。
赤字の数字が一月当たりの宿泊者数を9（施設）で割ったものです。
この数値に一人当たりの単価（宿泊料金）をかけることによって、
理論上は一施設当たりの市場規模を算出できることができます。
1月の一施設当たりの市場規模（理論上）
245人 x 8千円（宿泊料金）=196万円
実際はその宿泊施設の部屋数によって、受け入れ可能人数に制限がありますので
満室になったら、売り上げは頭打ちです。
重要なことは、市場規模に見合った投資をする（部屋を設ける）ことです。
私たちの宿泊施設の部屋数は1つ
1月の閑散期でも245人が潜在顧客として存在しているというのは非常に心強いデータです。
そもそも私たちの経営目標は一か月8組（一か月24人～32人）招くことですからね。
これが仮に245人しか潜在顧客が存在しないのに300人集めないと損益分岐点を超えないとなると非常にしんどい経営ですよね。
私たちの宿は温泉がないというデメリットはありますが、
家族向けに特化したサービスや駅、城内坂からの徒歩圏内という立地、
ブログを活用した集客などを生かして、確実に8組の方には喜んで来ていただける宿を提供していきたいと思います。
ちなみに今回の講義は税金の話もありましたが、ネットで調べられる程度の話でした。
ただ、経営についてはたくさんの【気づき】を得ることができました。
ありがとうございました。
ペイペイ(PayPay)加盟店になった方がお得！？AirPayとも比較してみた
こんにちは、長期投資家のゆず( @olivetrhm)です。
今年の年末には何とか宿泊事業をオープンできそうな見込みのため、
今からどのような決済手段を持たせるべきか検討を始めました。
そこで、今勢いのある
PayPayとAirPayについて、調べたのでご紹介します。
PayPay 加盟店のメリット,デメリットについて
まずはそれぞれの初期費用、決済手数料をご紹介します。
PayPayの決済手数料は2021年9月までという期間限定はあるけど、手数料無料！これは大きいね。今まで現金のみだったところがPayPayだけは導入しているっていうのは納得。しかも、振り込みは翌営業日にはされるのでそこも大きなメリット。
注意点として、手数料無料になるのは下記画像のように、
顧客が店舗にあるQRコードをスキャンして支払いする方法のみ。
※店舗側がスキャンして支払う方法は手数料無料対象外
デメリットしては、顧客は支払い方法がPayPayしかないという点だと思います。
AirPayのメリット、デメリットについて
一方、AirPayは下記の通り、数多くの決済方法に対応可能です。
しかもAirPay QRというサービス申し込めば、下記の通り、メジャーなQRコード決済にも対応可能です。
これだけ揃っていれば便利だけど、AirPay経由でPayPayで支払った場合、3.24%の手数料が発生してしまうんだね....
でも3.24%程度であれば、絶対導入すべきだと思うけどね。キャッシュレスにすれば、お釣りを準備するといった管理コストも減るし、顧客満足度も向上する。
【結論】どちらも導入すべき
短絡的だと思うわれるかもしれませんが、PayPayもAirPayも二つとも導入した方がいいと思いました。
理由として、まずどちらも固定費はかかりません。
そして、AirPayの場合、iPadとカードリーダー（無料）、
PayPayの場合、レジ横にQRコードを準備すればいいだけ。
全然邪魔になりませんよね。
そして決済は下記の通り、使い分ければいいと思います。
決済
①PayPayユーザー⇒顧客がQRコードをスキャンして決済（0%）
②クレカ、PayPayユーザー以外⇒AirPayで決済(3.24% or 3.74%)
宿で現金オンリーは大迷惑
たまにあるのですが、宿なのに現金のみのところってまだありますよね。
宿泊事業の特性上、一回の決済は数万単位になるのでお金をおろす必要がありますし、お金をおろした後も、大金を手元に置く必要があります。
それは確かにすごい手間だよね。過去、お金が足りなくなって、土地勘のないところでお金をおろせる場所を探したこともあったなぁ...
なので自分たちがやるとしたら、お客さんにそんな不便なことは絶対させたくないので、決済手段はバリエーション豊富に取り揃えておきます。
【地方移住】起業支援制度の面接を受けてきました。
こんにちは、長期投資家のゆず( @olivetrhm)です。
以前、起業支援制度についてどのようなものがあるのか、紹介させていただきましたが、本日益子町の観光商工課に行き、プレゼンをしてきました。
いやぁ、ホント緊張しました。
なにせ、金融機関の方、商工会の方、総勢10名程度の前で事業内容について、プレゼンするので、ガッチガチになってしまいました（笑）
これから起業を検討されている方もいるかもしれないので、体験談を共有します。
地方の企業支援制度について
今回受けてきた起業支援制度の概要は上記資料の通り、
最大100万円の補助金が支給されるというものです。
100万円というのはすべて条件を満たした場合なので、
私たちの場合、空き家店舗、町内の金融機関を利用していないため、
△20万円減額となりますが、80万円は支給される可能性があります。
ただ注意点として、初期投資額の三分の一もしくは80万円のどちらか小さい額が支給されるとのこと。
そうなんだ！ということは80万円をもらうためには初期投資額が240万円以上にならないとダメなんだね。
今回、私たちは県管轄のの補助金制度、益子町の補助金制度でダブルで申し込んでおります。
そのため下記の通り、それぞれ対象の経費をわけて、申請しております。
Point
・益子町の補助金制度⇒備品（布団、電化製品、キッチン用品）
・栃木県の補助金制度⇒建物の内装、外装工事費関連
栃木県管轄の起業支援制度は最大200万円まで補助金が出るので、
建物にかかる工事費の方が金額大きいので、その費用は県の補助金制度に申請し、
益子町の補助金制度は備品に対して申請しました。
備品のみでも240万円は恐らくかかってしまいそうなので、
承認されれば、80万円の補助が出ます。
起業支援制度の面接内容について
プレゼン時どのように進行された方というと下記のとおりです。
内容について
①起業しようとおもった動機
②事業内容説明
③質疑応答
①～②で約10分程度、③20～30分程度
役場からは特別、プレゼン用にパワポ資料を用意するよう指示はなかったです。
ただ、断言します。
絶対、用意した方がいいです。
口頭だけで新規事業内容について説明し、相手に理解しようと思ったら、
必ず解釈に相違が生まれます。
また私のような緊張しいな人間は資料がないと頭が真っ白になり、話が飛んでしまいますので。
すべてを伝えきることはできませんでしたが、だいぶ資料に助けられ、
ある程度は思いを伝えることができたと思います。
質問内容については、事業内容によって異なってくると思いますが、参考までに共有します。
質問事項
・奥さんが起業した後、旦那さんは会社勤めをやめるのか？
・近隣が住宅のため、宿泊者が騒音を出した場合、どのような対策を考えているか？
・マーケットリサーチはしているか？
・朝食のみの提供を予定しているが、将来的に夕食を提供する予定はあるか？
・集客はどうするか？
すべてではないですが、このような感じの質問がされます。
正直、手ごたえはあまりなく、面接が終了した後になって、もっといい答え方があったなぁと少し後悔しましたが、過ぎてしまったことを振り返っても仕方ないですからね。
ただ、ある一人の金融機関の方からは【素敵な事業計画だ】とお褒めの言葉をいただきました。
嬉しい限りです。
今月中には結果が出るようなので、結果をご報告します。
あと来週、県の補助金申請をする予定なので、こちらも記事にしてきます。
【2019年7月追記】
無事、益子町の補助金については承認頂けました。
小さなハードルですが、無事クリアできてよかったです。
県の補助金についてはまだ連絡待ちなので、非常にやきもきしてます。
地方に移住！民泊（みんぱく）、カフェ、バーもやってみる！その②【融資、事業計画編】
こんにちは、長期投資家のカボス( @olivetrhm)です。
前回、地方に移住し、益子町で民泊、カフェ、バーなどを自宅敷地内で行うことを宣言させて頂きました。
間取りについて
まだ確定ではないですが、大体の間取りが決まったので、ご紹介したいと思います。
左側はバーカウンター、床は土間、そして、予算が余れば、蒔ストーブを置きたいと考えております。
蒔ストーブについては、環境にいいということからか、益子町から多少、助成金が出るようです。
助成金としては、蒔ストーブの設置工事に20万円以上かかった場合は、その工事費用の10%。（ただし上限は5万円）
そして右側に壁をはさんで８畳の部屋を二部屋設けます。
少しわかりにくいですが、各部屋の右側には窓、ウッドデッキを設置して、開放感のある部屋にします。
イメージはこんな感じ。
主な事業内容
まだ検討中で追加、変更の可能性はありますが、やりたい事業が下記のとおりです。
事業内容
①民泊
②バー
③個室カフェ
①は二部屋を利用し、宿泊業を行います。
益子町って、本当に泊まるところが少ないんです。
その理由は簡単。企業が益子町に宿泊業として参入しても儲からないからです！！
益子町は年に春、秋に開催される陶器市（年間13日間）は物凄い人で賑わうのですが、
その期間以外は本当に閑散しているというか、
過疎感すごいというか、人の気配はあまり感じない町です。
人口2.34万人で緩やかに減少傾向です。
そのため、通年で集客を見込めないので、大規模に投資をしたり、
従業員を雇ったりしたら大幅な赤字になってしまうのではないのかと思います。
そのため、かなり控えめに私たちの宿泊業の目標売り上げは年間で100万円
②バーについても①と同じ理由で、益子町には人があまりいないので、
既存のお店は数店しかないです。
益子町周辺に住んでいる友達も近くに飲み屋がない！！
と嘆いている状態なので、私たち夫婦が開業したら、知り合いだけでも週一は来てくれるかもしれませんね。
バーの売り上げ目標は年間50万円
③個室カフェについて、事業内容を簡単にご説明します。
さきほどの間取りの右側の二部屋を利用したサービスです。
カフェといっても場所貸しに近いイメージですね。
人数あたりで課金するのではなく、一部屋一時間1,000円程度に設定し、
それにコーヒー1杯を無料で提供しようと考えています。
ターゲットはお子さん連れの奥様たちです。
三組で来てくれれば、三時間ずっといても一組1,000円
そして、それだけでなく私たち夫婦が
考えた子連れの奥様用に考えたセールスポイント、無料サービスがこちら。
ポイント
①食べ物（お弁当など）、飲み物なんでも持ち込みOK
②おもちゃ無料貸し出し
(トミカ、シルバニアファミリー、You tubeもテレビで見放題)
③電子レンジ完備
④ミルク用にお湯を提供
⑤畳なので、お子さんはゴロゴロしたり、お昼寝できる
今、私たちには３歳と１歳の子供がいます。二人もいると普通にカフェなんて、いけないんですよね。椅子にジッとしていることなんてできないですし、泣いちゃったら回りも目も気になります。
なので、そんなこと気にせず、ママ友と集まって、おいしいコーヒーを飲みながら、
楽しく会話ができる場所があったらいいんじゃないかっ！？
と思ってこちらの事業もスタートさせる予定です。
個室カフェの売り上げ目標は年間50万円
事業選択するためのポイント
いきなり、事業をしたこともない私たちがいきなり三つの事業を始めるなんて、無謀かと思うかもしれません。
ただ、以下のポイントを抑えれば、リスクは最小限に抑えることができると私たちは考えたのです。
Point
①一つの建物を朝、昼、晩とフル活用し、資産効率性を高める
②在庫リスク（保存が利く）の低い商材を扱う（酒、コーヒー）
③土地代は住宅敷地内のため、追加支払いなし
④従業員は家族以外雇わない
⑤建物にかかる費用は予算オーバーになった場合、頭金を多く入れることによって、月々の支払いは毎月５万円以下に抑える
土地、人件費などの固定費を最小限に抑えているね。業態も宿泊業、場所貸しがメインだから月々の支出は飲み物代、光熱費の変動費くらいかな。それは売り上げに比例するから、売り上げがゼロならば、ほぼかからないビジネスモデル。赤字になるリスクは小さいね。
とはいっても、集客があまり見込めない土地で事業をするため、
見込み売り上げ高は全部で200万円。
これだけでは二人の子供を養っていけません。
ではどうするのか？
また後日記事にします。
【続き】
地方に移住！仕事は民泊（みんぱく）、カフェ、バーで稼ぐ！その⑦【融資、事業計画編】
久しぶりに私たちの地方移住計画に進展がありましたので、進捗を記事にします。
前回の記事はこちらです。
前回の記事で建築確認の申請時に更地にしないといけないと言うことを設計士の方から言われたのですがよくよく確認すると、必須と言うわけではありませんでした。
なので、建築確認は購入した状態（小屋が建ったまま）ですることにします。
土地代金の支払い期日は4月30日だったのですが、不動産屋さんにお願いして5月中旬にまで延期してもらいました。
今週中には建築確認申請ができそうなので、
銀行の本申請は同時進行で進め、
何とか土地代を住宅ローンとして、支払いができそうです。
地方に移住し、起業するなら企業支援制度を確認しよう
私たちは今、自分たちの居住用に母屋を建てるのと同時進行で宿泊事業用の建物を建てるため、手続きを進めています。（同一の敷地内）
今週金曜日に益子町の役場に行き、起業支援制度について話を聞いてきましたので、皆さんにご紹介いたします。
私たちのケースの場合、①番と④番が適用されますので、80万円の支援金をもらえる可能性があります。
当初、この支援金をもらうために、
かなり煩雑な手続きがあるのかと不安でしたが、役場のご担当の方から話を聞く限り、
そこまで難しいのではないのではないかと想像しています。
事前相談の時に、ポイントを教えていただきました。
事業内容の説明のために、プレゼンが必要なんですが、
面接官は支援金を出せるように、
上手く質問をしてくれて、申請がおりやすいよう、
配慮してくれるとのこと。
私はてっきりマネーの虎のように虎たち（面接官）が志願者に対して、
噛み付いてくるかと思っておりました。笑
実際にやってみないと、どうなるかは、未知数ですが、
私たち夫婦はいつも集客方法、利益を生み出す仕組み、益子町に対して、どのように貢献できるか、という点は話しあってますので、
ある程度の質問に対して、回答出来る自信はあります。
また提出資料も5ページくらいで、そこまで作成に時間のかかるものではないです。
おそらく今年の7月以降にプレゼンすると思うので、結果はご報告します。
地方移住時、補助金制度はまだある！
前述の制度は別で、国管轄の制度があります。
それがこちらです。
こちらの制度は4月から始まるため、
まだ益子町の役場の方も詳細ははっきりと分からないとは言っておりましたが、
4月22日以降に申請方法等の詳細が判明するとのこと。
先ほどお伝えした最大100万円の補助金制度については益子町独自で行っているもののですが、こちらの制度については国（内閣府 地方創生推進事務局）が管轄していますので二つの制度を両方とも申請することができるようです。
そのため、起業&移住制度を申請することによって、国からの補助金で300万円、
そして益子町からの補助金80万円で最大380万円もらえる可能性はあります。
最大と記載があるので満額もらえる可能性は少ないとは思いますが、
ゴールデンウィーク明けに再度、益子町役場に行って、情報収集をしたいと思います。
2棟同時に建てるため、現金は可能な限り確保したいので、
こういった起業支援制度は非常にありがたいです。
さすがに300万円はもらえないとは思いますが、
数十万でももらえるだけでも助かりますので、
もれなく申請したいと思っております
事業用の建物を建てても、土地代は住宅ローン！
話は変わりますが、今回、私たちが購入した土地には、居住用の建物と事業用の建物として、二棟建設します。
そこで問題になってくるのが土地代を住宅ローンとして、借り入れできるのかどうかについてです。
というのも、 最初に足利銀行にその件について相談したところ、事業用の建物は住宅ではないので、住宅用の土地と事業用の土地を分け（分筆）、住宅が建設される敷地内の土地代に対してのみ、住宅ローンを融資する、というのです。
要は土地代が全部で500万円だとして、
土地を半分に分け、住宅用の土地250万円にしか、住宅ローンとして融資しない！
って事です。
もしかしたら他の銀行は、土地代満額を住宅ローンとして融資してくれるかもしれないと思い、ダメもとで筑波銀行にも聞いてみました。
そしたら、筑波銀行の場合は、
事業用の建物を建てるとしても、事業用の建物に対して、担保提供するという条件であれば500万円満額住宅ローンとして融資可能と確認が取れました。
銀行としても、あまり前例のないケースだったため、筑波銀行のご担当者様もかなり調整に大変だったようですが、上手く調整いただきました！
本当にありがとうございます。
地方に移住！仕事は民泊（みんぱく）、カフェ、バーで稼ぐ！その⑥【融資、事業計画編】
こんにちは、長期投資家のカボス( @olivetrhm)です。
私たちの地方移住計画にようやく進展があったので、記事にしました。
前回の記事はこちら↓
地方移住計画進展状況について
昨年の12月にほしい土地が見つかって、2月23日に無事、土地の契約を結んできました。
契約時に必要なお金は手付金30万円と印紙代1千円のみでした。
今後のスケジュールとしては下記の通りです。
スケジュール
①3月31日までに住宅ローン本申請
②4月30日までに土地の残金支払い（470万円）
結構、きちきちのスケジュールだね！土地の残金支払いは期日までに間に合うの！？
そうなんです。
契約して、かなり驚きました。全然、日にちがないのです。
住宅ローンはまだ仮申請が通っただけという状態。
なので、急いで、本申請の申し込みをして、
銀行から入金してもらう必要があります。
そんなすぐに本申請ってできるの？？
そうなんです。すぐには本申請できないんです。
銀行に住宅ローンの本申請をするためには、設計士を介して、
役場の建築課に家の設計図を提出して、建築確認をとる必要があるんです。
しかも、土地は更地の状態でないと建築確認の申請ができないって、設計士の方はいうんです！
以前も公開しましたが、私たちが購入した土地はご覧の通り、
かな～り生い茂っています。
しかも小屋まで立っている始末.....
えぇ～！！そんなの絶対、間に合わなくない！？
このタイミングでは家の間取りすら決まっていない方がほとんどだと思います。
なので、銀行は【つなぎ融資】っていう住宅ローンは別の方法で土地用のお金を一時的に貸して、金利、手数料収入を得るんだと思います。
大体、つなぎ融資の金利は2%～4%程度で貸し出し、後に住宅ローンに切り替えるというのが一般的な方法のようです。
ただ、幸い、私たちはすでに自宅用、そして、別棟（宿泊事業用）の間取りはほぼ決まっております。
なので、大至急、更地工事をすすめ、建築確認をとるよう、業者のほうにお願いしている最中です。
そして、4月30日までに住宅ローンで土地残金を支払うよう進めてみせます。
地方に移住時の貴重な収入源！宿泊事業について
前回、お伝えしたとおり、自分たちの敷地内で別棟を建て、
宿泊事業、そして、バーもやる予定です。
当初予定の間取りイメージ。
このイメージを伝え、設計士の方に建築可能な間取りにしてもらい、
その間取りを見たのですが、、、
めっちゃ狭いっっ！！
その間取りを見たとき、夫婦で率直に感じたのが、
【自分たちだったら、こんな部屋泊まりたくない】
っていう感情です。
お客さんが地方にわざわざ、こんな狭い部屋に泊まりきてくれるだろうか、
居心地が良いって思ってくれるだろうか、
泊まってよかったって思ってくれるだろうか、
どうシミュレーションしても答えは【NO】でした。
なので、もう無理して二部屋にすることはやめて、一部屋にします！
そしたら、泊まりに来てくれた方にはこんなメリットを提供できます。
一棟一部屋にした場合
①部屋は８畳⇒10畳になる
②部屋とは別に書斎も作れる
③騒音を一切、気にする必要なし
④ウッドデッキで貸切BBQができる
⑤貸切でバー＆カフェも利用可能
地方に移住するのは好きなことを仕事にしたいから
なんで、私たちが地方に移住するかというと、好きなことを仕事にしたいからです。
それなのに、自分たちが提供する宿自体を好きになれなかったら、
その仕事を好きになれるわけなんてないですよね。
自分たちが【心から良いと思えるもの】
そんなものをお客さんに提供したいのです。
続きはこちら
ZOZOTOWN前澤社長の100万円バラマキ企画から【広告】について考えてみる。
こんにちは、長期投資家のカボス( @olivetrhm)です。
いや～、相当バズりましたね。 ZOZO前澤社長100万円バラマキ企画。
私も応募しましたが、まぁ案の定外れました。（笑）
ZOZOTOWN新春セールが史上最速で取扱高100億円を先ほど突破！！日頃の感謝を込め、僕個人から100名様に100万円【総額1億円のお年玉】を現金でプレゼントします。応募方法は、僕をフォローいただいた上、このツイートをRTするだけ。受付は1/7まで。当選者には僕から直接DMします！ #月に行くならお年玉 pic.twitter.com/cKQfPPbOI3
— Yusaku Maezawa (MZ) 前澤友作 (@yousuck2020) January 5, 2019
このバラマキ企画をする前の前澤社長のTwitterフォロワーは50万人程度だったのが、
今や、550万人ですよ。
一説によると、Twitterの広告を利用した場合、フォロワー1人増やすために、
安くても50円～100円のコストが発生します。
なので、普通に広告費用を支払った場合、下記コストが発生するわけです。
フォロワー獲得コスト
500万人 x 100円 = 5億円
それを一億円で500万人獲得したので、五分の一のコストで実現させたわけです。
凄まじくバズってますね。
勿論、１００人に１００万円を振込み手続きをする人件費などは発生しますが、
部下が実務処理をすれば、そこまでのコストにはならないですからね。
今後の【広告】のあり方を考えさせられる出来事です。
ZOZO前澤社長の広告ノウハウを宿泊、飲食事業に活かしてみる
当ブログで何度か記事にしておりますが、私たち家族は今年の秋に栃木県益子町に宿泊事業を開業予定です。
地方に移住！民泊（みんぱく）、カフェ、バーもやってみる！！その①【融資、事業計画編】 - ズボラ主婦の株式投資ブログ(長期)
そのため、私たちもSNSを活用した効果的な告知方法がないか、考えてみました。
そこで思いついたのが、期間限定（１月単位）でこんな企画いかがでしょうか？
期間限定
二分の一の確率で【家族全員宿泊料無料】
勿論、平日限定とかではなく、金土日も含めてしまいます。
そして一人分だけではなく、当選したら、１部屋分全員無料です。
どのように手続きを行うのか。
まずはSNS（Twitter,Facebook）で告知。
ZOZO前澤社長のように、自分たちのアカウントをフォロー＆リツイートを条件にして、宿の予約（じゃらんetc）をしてもらう。
（予約時は宿代をクレジット決済しないで現地決済を選択）
そして、チェックイン時にフォローしてくれているかどうか、目視確認。
その後、当選するかどうかはこれで決めます。
トランプです。
方法はシンプルです。
私がカードを2枚並べて、お客様に1枚選んでもらう。
ジョーカーを引いたら ⇒宿代有料
ジョーカーを引かなかったら⇒宿代無料
遊び心満点の仕組みです。
ヤングマガジンのカイジ好きにはたまらないゲームだと思うんですが、
いかがでしょう！？
例え、二室無料になってしまっても大丈夫
私たちの宿は二室しか作らない予定なので、トランプで決めるというやり方の場合、
25%の確率で二部屋とも宿代が無料になります。
ただ、それでもいいと思っています。
というのも家族経営、且つ、自宅敷地内の宿なので、損益分岐点がめちゃくちゃ低いんですよね。
そして、バーを併設しているので、宿代が無料になったとしたら、
お客様が気持ちよくお酒を飲んでくれるかもしれません。
我々もバーによる利益によって、多少なりとも売上は上がるので、
赤字にはならないんじゃないかなと想定しています。
益子町というのは陶器市のシーズン以外は全然人が入らないので、
このような仕掛けをどんどん考えて、トライ＆エラーで実行していきたいと思います。
地方に移住！民泊（みんぱく）、カフェ、バーもやってみる！その⑤【融資、事業計画編】
こんにちは、長期投資家のカボス( @olivetrhm)です。
前回の記事の通り、ほぼほぼ間取りが決まり、ようやく施工業者に２棟分（住居用と、宿泊事業用）の見積もりの依頼を出しました。
おそらく一、二週間程度で見積もりが出てくると思いますが、想定範囲内の金額で出てくるのか、非常にハラハラしております。
金額の多寡によって、間取りを訂正しなければいけないですからね。
まだ、見積額も不明なので、資金調達をどうするか、決めかねておりますが、
地銀、信用組合に住宅ローン、事業ローンについて、相談をし、
下調べをしている最中ですが、
一つ面白そうな金融商品を発見したので、ご紹介します。
事業用でも住宅ローンで融資できるケースがある！？
その金融商品を紹介する前に、
足利銀行においては、宿泊事業用の建物でも、
住宅ローンで融資されるケースがあるようです。
その条件は下記の通り。
店舗・事務所・診療所・作業所併用住宅の併用部分はお申込みご本人またはお申込みご本人が経営する同族会社が使用するものに限る。
賃貸住宅併用住宅の併用部分は、住居目的での賃貸に限る。
※併用住宅の場合は併用部分の面積が全体の2分の1以下であり、かつ上記条件を満たす場合にご利用できます。
これをweb上で確認し、期待に胸を膨らませて、
足利銀行の担当者に詳細を確認したのですが、あっさりと断れてしまいました.........
なぜかというと、
併用住宅の融資は同一の建物内であることが前提のようです。
例えば、一階のスペースは美容室、二階は居住用の部屋という建物ならば、
条件によっては、住宅ローンで融資可能とのこと。
私たちの計画は敷地は同じですが、二棟になってしまいます。
そのため、併用住宅という定義からはずれ、
住宅ローンでは融資不可と回答されてしまいました。
少し、ガッカリしたけど、しょうがないかな。一坪当たり50～55万円で収まるよう、当初の想定内に抑える必要はあるな。
事業ローンの場合、どこから融資を受けるのがいいのか！？
そこで、今回発見したのが、こちらです。
日本政策金融公庫と信用組合が連携した金融商品、
【望】です。
真岡信用組合の融資担当者曰く、
当商品は日本金融政策公庫単体では融資できないものを、両機関の強みを活かし、
単独では対応が難しい融資案件についても、幅広く対応することを目的としているとのこと。
案件内容にもよりけりですが、１５年以上の貸付も可能なケースがあると信用組合の担当者はおっしゃっておりました。
ちなみにですが、益子町としても、新規事業者に対して、
融資制度を設けているのですが、
こんな感じで、貸付期間が最大７年と非常に短いんですよね。
これだと仮に1,000万円を７年間、金利1.6%で融資されたとしても、
月々の支払いは125,000円です。
仮に住宅ローンが7万円だとすると、
合計約20万円程度、
非常に大きな返済額が毎月、のしかかります。
これでは月々のキャッシュフローはマイナスになってしまうので、
この制度は融資額が小額でないと全く使えません。
（仮に400万円程度の借り入れで賄えるのならば、個人的には検討の余地あり）
もし、これが20年間、金利2.5%(長期のため、金利は高くなると仮定)で融資を受けられたとしたら、月々の支払いは53,000円です。
いかに、融資期間は重要な要素であることを実感させられます。
ただ、【望】でもさすがに20年間の貸付は無理かも知れませんが。
まだ、真岡信用組合に対して、事業計画書など必要書類を提出していないので、
具体的な条件（金利、期間など）は不明ではあります。
もともと、今後、長い付き合いになることを想定し、
その地域に根ざした金融機関から事業ローンは借りる予定ではありましたので、
日本政策金融公庫と連携した商品ならば、好条件で借りられると信じ、
今後、詳細を詰めて行きます。
ただ、見積額で今後の資金調達方法が大きく左右されるので、
今は待つばかりです。
早く回答こないかなぁ...
土地の契約してきました！
ただ、１つ、問題発生.....
地方に移住！民泊（みんぱく）、カフェ、バーもやってみる！その④【融資、事業計画編】
こんにちは、長期投資家のカボス( @olivetrhm)です。
先日、栃木県真岡市の保健所に行ってきました！
宿泊業、飲食業をやる上で、間取りを見せながら、必要な設備などを教えてもらったので、ご紹介したいと思います。
間取りはこれ！
試行錯誤の末、リネン以外の間取りは大体決まりました。
こちらです。
この間取りの保健所の担当者の方に見せて、飲食業、宿泊業をやりたいと話をしました。
左側がラウンジ兼カフェスペース、右側が個室カフェ兼宿泊スペースです。
広さは18坪程度を想定しています。
飲食業をやる上で必要な設備とは！？
ちょっと見づらいですが、保健所から飲食業を始める為に必要な設備の説明資料を入手しました。（宿泊業はまた別の規制があります。）
下記の通り、色々な条件があります。
ネットや本に出てくる情報ではわからなかった不明な点が明確になりましたので、
まとめますと、
Point
①必要な設備が置ければ、キッチンには面積の制限はなし
②食品庫、更衣室、事務室は必須ではない
③シンクは3槽必須（ただし、シンク自体の大きさに決まりはなし）
個人的に意外だったのが、キッチンの面積についてです。先入観で席数に応じて、キッチンの必要な面積も比例して大きくなるかと思っておりましたが、
保健所が指定する設備（シンク、手洗い設備、冷蔵庫、ゴミ箱、フード、換気扇等々）があれば、広さは指定なしとのこと。
私たちのように、そこまで集客を見込んでいなければ、大規模な設備は宝の持ち腐れですからね。
宿泊業を行う上で必要な設備とは！？
なにやら、2018年12月旅館業法に大きな法改正があったようです。
改正の趣旨の一行目に後半に【ホテル営業及び旅館営業の営業種別を旅館・ホ
テル営業へ統合して規制緩和を図る】とありますね。
何を緩和したのかというと、従来まではホテルをする場合と、旅館を営業する場合で、
客室数に制限があったようです。
たとえば、 ホテルの場合、10室以上、旅館営業は5室以上など 。
ただ、従来から上記部屋数に満たない場合は、【簡易宿所】として、営業許可を取ることはできると知っていたので、
【簡易宿所】の営業許可申請についても聞いてみましたが、
法改正によって、部屋数制限はなくなったため、必要な設備は大きく変わらないという理由から旅館業を申請する前提で話を進めてきました。
また見づらくて申し訳ないですが、
構造基準の一覧（一部）をみると、真ん中が旅館営業、
一番右が簡易宿所営業に必要な設備です。
床面積については、下記の通り、若干、旅館営業の方が少し広く取らなければいけないようですが、
元々、7畳以上（12.6m2以上）で考えていたので、全く問題なし！
旅館営業：7m2(和室)
簡易宿所：5m2
フロント、暖房設備、給水設備、洗面所等は営業区分による大きな違いはないですね。
私たちの間取りに足りないものといったら、リネンと帳場（受付）ですが、
リネンについては、宿泊施設内ではなく、自宅内のあるリネン室でいいのか、保健所の方に確認してもらっております。
⇒2019年１月追記
保健所から回答があり、自宅と併用でも衛生上問題ないのであれば、認めると回答を頂きました！！
そして、帳場は簡易的なテーブルをニトリかどこかのお店で購入して、
入り口付近に設置しようと思います。
帳場の大きさについても決まりはないのであまりお金をかけずに準備できそうです。
今回、初めて保健所に相談してみて
一度に宿泊業、飲食業の許可を取る必要があるため、混乱するかなと思ったのですが、
意外とそこまで複雑ではなく、必要な設備についても常識的に必要なものばかりでした。
意外と参入障壁は低いなと実感しました。
裏を返せば、やっぱり益子町という立地は儲からないのかなと....
簡単で儲かるならば、誰もがやりますからね。
まぁそこは割り切って、想定売り上げを低く見積もっていき、収益源の多様化は必須です。
ただ、今回の一番の驚きは
保健所の方が、かなり親切に説明してくれたことです。
失礼な言い方かもしれませんが、先入観で、
かなり気だるそう～に話をされるのかなと、
勝手に思っていたのですが、懇切丁寧に教えてもらえたので、非常に助かりました。
ありがとうございます！
あとは建築基準法、消防法をクリアするため、調べていきます！
地方に移住！民泊（みんぱく）、カフェ、バーもやってみる！その③【融資、事業計画編】
こんにちは、長期投資家のカボス( @olivetrhm)です。
前回、自宅用の住宅ローンを地銀（足利銀行）で検討しているとお伝えさせていただきましたが、それよりも条件がかなり金利の低い住宅ローンを発見しました！！
さきほど、融資相談に行ってきたばかりですが、皆さんにご紹介したいと思います。
その銀行名は！？
筑波銀行です。
筑波なので、茨城県が拠点の地銀ですが、営業エリアは茨城県だけでなく、
下記の通り、関東圏を中心に展開しています。
私たちが家を建てようとしている地域は益子町なので、ネット上の情報だけを見ると、対象外なのか！？と勘違いしてしまいそうですが、確認したところ、
益子町でも融資可能と回答を頂きました。
拠点も茨城だけでなく、東京、栃木、千葉にもあります。
気になる住宅ローン金利は！？
一番気になる金利についてですが、
その前におさらいのため、足利銀行の金利をご紹介します。
足利銀行
①10年固定：0.95%
②20年固定：1.4%
③35年固定：1.5%
対する、筑波銀行はというと。
筑波銀行
①10年固定：0.85%
②つくば11：当初11年間0.9% 12年目から最終回まで 2.1%
③アトラク：当初11年間1.6% 12年目から最終回まで 1.1%
つくば11：段階金利型といわれる固定金利タイプで、
当初11年間は金利負担が軽減され、12年目から金利が高くなる。
アトラク：つくば11とは逆段階金利型で、当初11年目は金利が高く、12年目から低くなる。
つくば１１もアトラクもどちらも変動金利ではないので、金利上昇リスクは避けられる。子育て世代としては、子供が中学校以降、学費が重くのしかかるため、アトラクの方が月々の家計負担は緩和できるかもしれませんね。それぞれのライフスタイルに合わせて、選択できるので、魅力的な金融商品だと思います。
筑波銀行担当者いわく、
つくば１１とアトラクを比較した場合、借入年数が３０年未満の場合、つくば１１のほうが、総支払額が少なく、 ３０年以上借り入れるならば、アトラクの方が総支払額が少なくなるよう設計しているとのこと。
繰り上げ返済を計画していて、金利上昇リスクを排除したい方にとっては、つくば１１を選択されたほうがいいと思います。
今は日銀の量的緩和政策によって、過去、前例にない超低金利状態です。
米国は政策金利を上げていますし、欧州はマイナス金利を撤廃すべきという認識を示しております。
日本（日銀）はまだマイナス金利は必要という発言をしておりますが、
近い将来、マイナス金利は撤廃する可能性は高いと予測します。
現状の金利市場環境を考えると、今後、金利は下げることはないので、今のうちに固定金利を組んでおくのが賢明だと思います。
地銀特有！？団信生命保険は上乗せ金利【０％】！
足利銀行、千葉銀行もそうでしたが、団信生命保険を加入しても、金利上乗せなし。
フラット35なんかは金利上乗せしないと団信生命保険はついてきませんが、地銀は０％です。
これは嬉しいですよね。
しかも筑波銀行は死亡保障だけなく、ガン保証もついているとのこと。
すでに死亡保障などの生命保険に加入されている方は、この住宅ローンで補完されるので、生命保険は解約という選択肢もあるかもしれませんね。
東日本大震災の被災者は金利優遇
筑波銀行の住宅ローンはさらに金利を下がる可能性があります。
その資料がこちらです。
その対象者の適用範囲は広く、
筑波銀行が指定する対象エリアに、震災当時、住民票をおいていれば適用になるとのこと。
宇都宮市は対象になるとのことですが、
詳しい対象エリアは筑波銀行にお問い合わせください。
まとめ
今まで、私たちはフラット35、イオン銀行、足利銀行などの住宅ローンを確認し、
足利銀行が第一候補でしたが、ここにきて、筑波銀行が 最有力候補になりました。
本日、仮審査申し込みを済ませてきましたので、来週、保障料等の他の条件が明確になり次第、最終判断をしようと思います。
【続き】
【取得税の計算方法】皆勘違い！？税率の適用方法とは？
こんにちは、長期投資家のカボス( @olivetrhm)です。
前回の記事の通り、最近は将来、経理担当になるため、税金について、勉強をしている最中です。
下記記事は節税対策について、効果的な方法をご紹介させて頂きました。
取得税の税率の正しい適用方法とは！？
先日あるつぶやきを見つけ、今まで取得税の計算方法 について、大きな勘違いをしていたことに気がつきました。
それがこのつぶやきです。
所得税のよくある勘違いを図解にしてみたで^_^
— 両@リベ大 学長 (@freelife_blog) November 14, 2018
例えば所得が195万を超えたら所得税が高くなるから195万未満に抑えておこうは間違い。
200万所得があったとすると195万以上の5万円部分だけ税率高くなるねんで^_^
そして謎の税率ゾーンに気付くとこの国のルールが垣間見えるかもしれん。笑 pic.twitter.com/ihe2igMXDW
これについては、多くの方が勘違いされているのではないでしょうか？
当然、私もこのつぶやきを見つけるまで、全く知りませんでした。
取得税の正しい税率とは！？
こちらは国税庁ホームページ抜粋です。
所得税って所得が増えれば増えるほど、税率が高くなり、
中途半端に所得を増やさないようにした方がいいようなイメージがありますよね。
所得 330万円ならば330 x 10% = 33万円、
所得 695万円ならば695 x 20% = 139万円....
というように計算されてしまうのかなと！？
実のところ、日本の累進課税という制度は、リベ大学長がおっしゃられている通り、
各所得区分に合わせて、税率が適用されていたのです。
こんな感じです。
所得330万円の場合
①195 万円に対して：195 x 5 % = 9.75万円
②135万円（330万 - 195万）に対して：135 x 10% = 13.5万円
合計：23.25万円
控除額のからくりとは！？
あれ！？9.75万円っていう数字どっかて見たことあるな！？
よく気がついたね。そうなんだ。195万円を超えてくると、各所得に応じて、控除額ってあるよね。
なぜ、この控除額が設定されているかというと、各所得に応じて段階的に税率をかけた税額と【所得金額x税率-控除額】という計算式で算出された税額がイコールになるよう定められているんだ。
私は今まで、所得税の算出方法は【所得金額x税率-控除額】ということしか頭にありませんでした。
なので、例えば、所得金額が331万円になってしまった場合、税率が20%になり、大損してしまう！と思っていたのですが、そうならないよう各所得に応じて、段階的に税率を適用させるよう控除額が設けられていると気づきを得ることができました。
なかなか税金とは奥が深いですね。
引き続き情報収集に努めていきたいと思います。
【個人事業主節税対策】経営セーフティネットは効果的かどうか？
こんにちは、長期投資家のカボス( @olivetrhm)です。
ちょっと気が早いかもしれませんが、妻が事業始めるということで、
私が経理担当になりそうなので、節税について学び始めました。
そこで目に留まったのが経営セーフティネットです。
経営セーフティネットとは？
独立行政法人中小企業基盤整備機構が運営する制度で、
概要としては下記の通り。
「もしも」に備える安心のセーフティネット。 経営セーフティ共済（中小企業倒産防止共済制度）は、取引先事業者が倒産した際に、中小企業が連鎖倒産や経営難に陥ることを防ぐための制度です。 無担保・無保証人で掛金の最高10倍（上限8,000万円）まで借入れでき、掛金は損金または必要経費に算入できる税制優遇も受けられます。
当制度を利用することによって、大きく二つのメリットがあります。
Point
①積み立て貯金のように、掛金月額は5,000円～20万円まで自由に選べる。掛金は会計上、損失として扱われるため、節税効果がある。
②掛金の最高10倍まで借り入れすることできる。
今回は節税がテーマのため、①について、ご説明していきたいと思います。
経営セーフティネットの活用方法とは？
前述の通り、掛金は損失として、計上できるため、たとえば、毎月5万円積み立てた場合、節税効果は下記の通りとなります。
【例】一年間の売り上げ、利益
売り上げ：500万円
課税所得：100万円（基礎控除など差し引き済みとする）
この場合、100万円に対して、所得税等が計算されてしまいます。
一例として所得税を計算してみましょう。
100万円 x 5% = 5万円
となります。
そこで、経営セーフティネットを利用し、毎月5万円、年間60万円積み立てた場合、
その年度は60万円を損失として計上する。
【例】
所得：100万円（基礎控除など差し引き済みとする）
100万円 - 60万円（経営セーフティネット） = 40万円
40万円 x 5% = 2万円
このように、所得税だけで3万円の節税効果があるのです。
その他にも住民税、健康保険料等、収入に比例し、税額が増えてしまうため、
リスクはほぼなく節税効果があるので非常に有用です。
解約時の戻し入れは収入として計上しなければならない！
契約を解約された場合は、解約手当金として受け取ります。
（自己都合の解約であっても、掛金を12か月以上納めていれば掛金総額の8割以上が戻り、40か月以上納めていれば、掛金全額が戻る。）
満額で受け取れるハードルは低いのですが、この解約手当金を受け取る場合、
注意が必要なのが、その金額は収入として計上されてしまうのです。
収入として計上ということは、それにたいして、税金が発生してしまうってこと！？
そういうことなんだ。だからよく、【セーフティネット共済は税金の支払いを後倒ししているだけ】ってよく言われるんだ。でも、僕はそう思わないんだ。というのもセーフティネット共済の解約時期は自分で選べるから、大きな支出のときに見計らって解約をすればいいと思うんだ。
例えば、先ほどの通り、年間60万円積み立てしたとします。
そうすると、4年間で240万円です。
240万円といったら、中古の程度の良い車が買える金額となります。
もちろん、事業用としての車でないと経費として処理することは不可です。
ただ、平日は事業用、休日は自家用という場合、全額経費算入不可だとしても、購入価格の70％は経費計上できます。
そして、４年落ちの車であれば、1年間で全額経費にできます。
（車の法定耐用年数は6年間、耐用年数が残り2年の場合、償却率は100%になるため）
つまり、車の購入計画を立てて、購入のタイミングでセーフティネット共済を解約すれば、収支をほぼプラマイゼロにすることは可能だと思います。
車以外にも、海外旅行（※１）など大きな出費にあわせて、解約することを計画すれば、個人事業主にとってメリットのある制度だと思います。
（※１ 海外旅行を出張と同時期に行った場合、航空券は経費として計上可能）
地方に移住！民泊（みんぱく）、カフェ、バーもやってみる！！その①【融資、事業計画編】
こんにちは、長期投資家のゆず( @olivetrhm)です。
めちゃくちゃなタイトルだと思われるかもしれませんが、前々から私たち家族は栃木の益子町に住むことを計画しており、現実味を帯びてきたので、記事にしました。
当初の計画では二年後くらいを見据えていたのですが、今住んでいるアパートで騒音問題で相当悩まされ、一年前倒しで計画を実行するため、動いている最中です。
主人が都内勤務している間に、収益源の多様化などを目論んでおりましたが、その目標を達成する前に移住することになりそうなので、正直、不安はありますが、
家族、力を合わせて前へ進んで行きたいと思います。
地方で何をするのか！？
タイトルの通り、単に地方で土地を買って、住宅を建てるのではなく、どうせならば、自分たちの敷地内で別棟を建てて、その別棟で民泊、カフェ、バーもやろうと考えております。
イメージはこんな感じです。
そして予算は下記の通り。
予算
①土地：600万円
②住宅：1700万円
③別棟：1000万円
合計：3,300万円
別棟の外観はBESSの家を参考にして、こんな感じのイメージです。
予算が限られているので、住宅用の間取りは3LDK、
事業用の建物は2部屋（８畳x2部屋）とダイニングが一つです。
地元の業者にざっくりと値段を聞いてみたところ、一坪あたり50万～55万円くらいと言っていたので、意外と現実的な予算なのでは、思ってはおります。
ただ、その一坪あたりの金額にどの費用項目が含まれているのか、まだはっきりとしないため、これからしっかりと打ち合わせを重ねて行きたいと思います。
土地の見積書を公開します！
こちらがその購入予定の土地です。
生い茂ってますね～笑
そして、不動産会社から土地の見積もりを入手したので、こちらも公開します。
664m2なので、約200坪です。
Point
一坪あたり ： 3.3m2
見積書をもらっても金額がはっきりしない項目が多いですね。
登記費用に関しては、土地、建物で50万円くらい、
上水道加入金はメーターの口径によって、下記の通り、かなり幅があります。
これも今は見積もり中です。
下水道受益者協力金は1m2あたり300円発生しますので、約20万円
さらに上下水道をつなぐ工事が必要なので、こちらもいくら発生するのかまだわかりません。見積もり中です。
しかも、小屋みたいなのがあるので、撤去して、更地にする必要があります。
まだ土地だけなのに諸経費すごいかかるっっ！！！
結構、驚いています。
まとめますと下記表の通りです。
赤字部分については、まだよくわからないため、ネットで調べた相場を載せております。
更地の工事は知り合いにお願いするので、めちゃくちゃ安くしてもらえそうです。
この時点で予算から5%超えてるじゃん！？
そうなんです。土地価格はかなり値切ったので、予算（土地のみで600万円）より下回るかと思ったのですが、上下水道のところで、想定以上に発生しそうなので、予算オーバーになりました。
住宅ローンはどの銀行から借りるのか！？
当初、イオン銀行を第一候補に考えていたのですが、もしかしたら地銀から借りるかもしれません。
と、いうのもイオン銀行は確かに10年固定の金利は0.74％とかなり低金利ですが、１0年よりももっと長い固定金利がないんですよね。
もちろん、イオン銀行経由で住宅金融支援機構が提供するフラット35を利用する方法もありますが、
頭金を一割以上入れない場合、金利は1.85%以上になってしまうんですよね。
しかも私たちの場合、土地の売買を契約し、私たちの名義になってから、住宅の着工ができます。
そのため、住宅ローンで調達した資金を受け取る前に、土地にかかる約630万円を不動産会社に支払う必要性が出てくるのです。
その場合、つなぎ融資といった方法で住宅ローンとは別に借り入れし、不動産会社に支払うことはできます。
ただし、金利は2%～3%となかなかいい金利です。
というわけで、足利銀行ならばどのような条件で住宅ローンの借り入れが可能か相談してみました。
なんと、、、
金利
①10年固定：0.95%
②20年固定：1.4%
③35年固定：1.5%
しかも、こちらは頭金不要で団信加入での条件です。
結構いいですよね！？
諸経費はこちらです。
ちょっと保証料が高いですね。
これについては、他の地銀と比較検討が必要ですので、また見積もりとってみます。
他にもメリットがあったのでご紹介します。
メリット
①住宅引き渡し前に住宅ローンで借り入れた資金の受け取りが可能なため、つなぎ融資ではなく、土地代を住宅ローンで支払い可能（無駄な金利、手数料を支払う必要なし！）
②住宅にかかわる幅広い出費を住宅ローンに組み入れ可能（家具家電、火災保険料、外構費用、等々）
私達は事業用の建物代として、1,000万円を準備する必要があるので、こんなに幅広く住宅ローンに組み入れできるのは非常にメリットを感じております。
【続きはこちら】
2018月12月15日に他の地銀に行ってみました！
さらにいい条件で住宅ローンを組める銀行を発見しましたので、
下記記事でご紹介します。
地方に移住！失敗しないための方法
こんにちは、生活アドバイザー兼長期投資家のゆず( @olivetrhm)です。
以前、過去の記事で少しだけ触れさせて頂きましたが、
私たち家族は遅くとも２年後に地方に移住すると言うことを決断しました。
現在は失敗しない地方移住方法を模索している中ではありますが、
私たち家族が導いた方法をご紹介します。
その移住先は？
その場所はというと栃木県益子町です。
益子焼といった陶器が有名ですね。
もともと私は年に二回開催される陶器市に欠かさず行くくらい、
益子焼が大好きだったというのが要因の一つです。
家族構成、必要な収入
私たちは家族は子供が二人います。３歳と１歳でまだまだこれからお金がかかるため、お金が無いことにより、
子供たちに不自由な思いをさせられません。
いくら必要なのか、導き出した金額は
世帯で年間収入550万円
です。
以前、私たち家族がなぜ550万円必要なのか、
想定される支出（学費等）をまとめました。
地方移住計画を失敗しない方法とは？？
その方法はこの2つだと思います。
Point
①収入源の多様化
②まずは賃貸に住む
①について、地方なので、会社から雇われて収入を得る場合、
まず給料は下がります。
私の夫の例で言うと、
- 年齢 30代前半
- 物流業界
- 現行の年収 650万円
今はこのような状況です。
下記サイトに登録して、担当の人に年収の相場を聞いてみたところ、300-400万円くらいになってしまうと言われました。
マネジメント経験がないため、収入増加を見込むのは厳しいと....
私の主人としては、特に好きでもない物流の仕事を年収が下がってでも続けたいという気持ちにはならないと言ってました。
勤務地が地方になって、場所は変わる。
でも仕事内容は同じで、年収は下がる。
このような状況になるとなかなか、一歩踏み出すことを躊躇してしまいますよね。
私たち夫婦は話し合い、その問題をクリアするためには
雇われることに固執しないこと。
会社に属さずとも、稼ぐことができる技を身につける必要がある。
という気づきを得ました。
どのように収入を多様化させるか？
冒頭に申し上げたとおり、遅くとも二年後と、ある程度期間を設けて、
移住を計画しております。
その間に何をするべきか、
私は徹底的に2つの知識、経験を積み、移住前にある程度の収入を得ようと考えております。
副業！
１、株（配当金）
２、ブログ
これです！これならば移住前にできますし、
移住したとしても継続できます。
これらをどの程度、稼げるレベルになるのか？
目標値を設定いたしました。
上段が移住前に超えるべき金額として、230万円！！
配当金については、現時点で700万円程度、株を運用しているので、達成率 12%。
そしてブログですが、最近、少～しずつ、稼げるようになってきました。
まだまだ道のりは長いですが、意外と記事を書くのが好きということに気づき、
好きこそ最大の強みとなると信じて、突っ走るのみです！
このように一つの事業で100万円稼げるスキルを2以上身につければ、
簡単に世帯収入として550万円は超えられると思います。
目標値どおり、ブログなどで230万稼いで、
他にパートでもすれば、私だけで350万円は簡単です。
そこに夫が好きなことで追加で200万円稼いでくれれば、550万円達成です♪
収入もそうですが、収入源の多様化によって、より不安定に強い家庭になります。
なぜ最初は賃貸にした方が良いのか？
②の賃貸に住む！についてです。
私達夫婦はどちらも地方育ちですが、それでもやっぱり警戒します。
というのも私の実家のとなりの地区ですが、やたらと行事、飲み会が多く、
ほぼ強制的に参加しなければいけません。
地域によっては、ご近所さん（10名ほど）を順番に自宅に招きいれて、食事を振る舞うなどの風習もあるようです。
そんな不毛で生産性のないこと日常的にしなければいけないなんて、
正直、疲れます。
ただ、こういった情報って、知り合いでもいない限り、
事前に情報を仕入れるなんて、なかなか厳しいですよね。
なので知り合いが全くいないところに移住する場合、 一番いいのはまずは賃貸で住んでみる！
当たり前で言うまでも無いことなのかもしれませんが、
地方で中古物件を都心と比べるとハチャメチャに安いので、
衝動的に買いたくなってしまいます。
そこはグッとこらえて、まずは賃貸で住んでみる。
（自分の戒めも込めて）
もしかしたら、その選択が終の棲家になるのかもしれません？
そう考えたら、事前の情報収集ってものすごく重要だと思います。
把握すべきポイント
①人（近所づきあい）
②生活習慣
③仕事
④周辺の利便性
⑤健康保険料
⑥ガス代（プロパンなので高いです） etc
あげだしたらキリが無いですが、それくらい事前に把握すべき、
情報って無数にあって、ネットだけでは調べきれないと思います。
特に①については住まないと絶対に分かりません。
人の距離感は都会よりも近いですから、
プライバシーの侵害だ！って叫びたくなるくらい、詮索もしてきます。
極端な例かもしれませんが、
人んちの庭なんて、ズカズカと進入してきて、勝手に工具を借りて、
いつの間にか返却されてます。
（ちゃんと返してはくれますが.....）
地方出身の私たち夫婦のあるあるだったので、信憑性は高いです。
これだけでもストレスを感じる人はいるんじゃないでしょうか？
そういった事態に備えて、免疫をつける という意味でも、
まずは賃貸に住んで、地方に住むための経験値を積む。
そのために発生する賃貸代、引越代は初期投資と考えたほうが絶対にいいです。
地方の中古一戸建てといっても、1,000万円以上はします。
情報不十分のまま住んで、
【地方暮らしは私には合わない！！
もう都会に帰りたい！！】
なんてことになったら、莫大な損失が発生します。
金額だけでなく、そのときには精神的ダメージもかなり負っている状態だと思います。
投資の格言にもありますが、
【まずは小さく始める】これが鉄則です。
