地方に移住！民泊（みんぱく）、カフェ、バーもやってみる！！その①【融資、事業計画編】
こんにちは、長期投資家のゆず( @olivetrhm)です。
めちゃくちゃなタイトルだと思われるかもしれませんが、前々から私たち家族は栃木の益子町に住むことを計画しており、現実味を帯びてきたので、記事にしました。
当初の計画では二年後くらいを見据えていたのですが、今住んでいるアパートで騒音問題で相当悩まされ、一年前倒しで計画を実行するため、動いている最中です。
主人が都内勤務している間に、収益源の多様化などを目論んでおりましたが、その目標を達成する前に移住することになりそうなので、正直、不安はありますが、
家族、力を合わせて前へ進んで行きたいと思います。
地方で何をするのか！？
タイトルの通り、単に地方で土地を買って、住宅を建てるのではなく、どうせならば、自分たちの敷地内で別棟を建てて、その別棟で民泊、カフェ、バーもやろうと考えております。
イメージはこんな感じです。
そして予算は下記の通り。
予算
①土地：600万円
②住宅：1700万円
③別棟：1000万円
合計：3,300万円
別棟の外観はBESSの家を参考にして、こんな感じのイメージです。
予算が限られているので、住宅用の間取りは3LDK、
事業用の建物は2部屋（８畳x2部屋）とダイニングが一つです。
地元の業者にざっくりと値段を聞いてみたところ、一坪あたり50万～55万円くらいと言っていたので、意外と現実的な予算なのでは、思ってはおります。
ただ、その一坪あたりの金額にどの費用項目が含まれているのか、まだはっきりとしないため、これからしっかりと打ち合わせを重ねて行きたいと思います。
土地の見積書を公開します！
こちらがその購入予定の土地です。
生い茂ってますね～笑
そして、不動産会社から土地の見積もりを入手したので、こちらも公開します。
664m2なので、約200坪です。
Point
一坪あたり ： 3.3m2
見積書をもらっても金額がはっきりしない項目が多いですね。
登記費用に関しては、土地、建物で50万円くらい、
上水道加入金はメーターの口径によって、下記の通り、かなり幅があります。
これも今は見積もり中です。
下水道受益者協力金は1m2あたり300円発生しますので、約20万円
さらに上下水道をつなぐ工事が必要なので、こちらもいくら発生するのかまだわかりません。見積もり中です。
しかも、小屋みたいなのがあるので、撤去して、更地にする必要があります。
まだ土地だけなのに諸経費すごいかかるっっ！！！
結構、驚いています。
まとめますと下記表の通りです。
赤字部分については、まだよくわからないため、ネットで調べた相場を載せております。
更地の工事は知り合いにお願いするので、めちゃくちゃ安くしてもらえそうです。
この時点で予算から5%超えてるじゃん！？
そうなんです。土地価格はかなり値切ったので、予算（土地のみで600万円）より下回るかと思ったのですが、上下水道のところで、想定以上に発生しそうなので、予算オーバーになりました。
住宅ローンはどの銀行から借りるのか！？
当初、イオン銀行を第一候補に考えていたのですが、もしかしたら地銀から借りるかもしれません。
と、いうのもイオン銀行は確かに10年固定の金利は0.74％とかなり低金利ですが、１0年よりももっと長い固定金利がないんですよね。
もちろん、イオン銀行経由で住宅金融支援機構が提供するフラット35を利用する方法もありますが、
頭金を一割以上入れない場合、金利は1.85%以上になってしまうんですよね。
しかも私たちの場合、土地の売買を契約し、私たちの名義になってから、住宅の着工ができます。
そのため、住宅ローンで調達した資金を受け取る前に、土地にかかる約630万円を不動産会社に支払う必要性が出てくるのです。
その場合、つなぎ融資といった方法で住宅ローンとは別に借り入れし、不動産会社に支払うことはできます。
ただし、金利は2%～3%となかなかいい金利です。
というわけで、足利銀行ならばどのような条件で住宅ローンの借り入れが可能か相談してみました。
なんと、、、
金利
①10年固定：0.95%
②20年固定：1.4%
③35年固定：1.5%
しかも、こちらは頭金不要で団信加入での条件です。
結構いいですよね！？
諸経費はこちらです。
ちょっと保証料が高いですね。
これについては、他の地銀と比較検討が必要ですので、また見積もりとってみます。
他にもメリットがあったのでご紹介します。
メリット
①住宅引き渡し前に住宅ローンで借り入れた資金の受け取りが可能なため、つなぎ融資ではなく、土地代を住宅ローンで支払い可能（無駄な金利、手数料を支払う必要なし！）
②住宅にかかわる幅広い出費を住宅ローンに組み入れ可能（家具家電、火災保険料、外構費用、等々）
私達は事業用の建物代として、1,000万円を準備する必要があるので、こんなに幅広く住宅ローンに組み入れできるのは非常にメリットを感じております。
【続きはこちら】
2018月12月15日に他の地銀に行ってみました！
さらにいい条件で住宅ローンを組める銀行を発見しましたので、
下記記事でご紹介します。
